楼市2025“止跌回稳”曙光乍现

　　作 者丨吴抒颖

　　编 辑丨包芳鸣

　　2024年是近年来房地产行业优化政策最为密集的一年。

　　2024年5月，“5·17新政”正式宣布，通过降首付、降利率的方式降低购房门槛与成本，刚性和改善性需求得到释放；2024年9月，中共中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳，各地纷纷响应并继续在需求端优化房地产政策。2024年的最后一个季度，房地产行业也迎来“暖冬”，各地交投趋于活跃，土地市场也持续向好，各地纷纷在年底上架优质地块。

　　房地产市场成交回暖，这是行业回归稳健发展的基石。受到市场的鼓舞，多数房企也一鼓作气积极促销，努力稳住销售。2024年年底，部分民营房企也重启拿地，北京、上海、广州和深圳的土地市场“地王”频现，亮点满满。

　　支持政策已经充分释放，市场预期的修复也在同步进行。在“白名单”政策的支持下，全国地级及以上城市纷纷建立协调机制，把合规的房地产项目纳入“白名单”，推动金融机构加大支持力度。各地“保交楼”也更有底气，既定目标得以完成。

　　多措并举，房企的生存境况也随之边际改善。由于大多数房企已经度过了偿债高峰期，2024年基本未有新增的出险房企。各方预期改变，多家房企也纷纷发声看好未来，“轻装上阵”。

　　打出“组合拳”

　　2024年全年，房地产行业的政策密集，且基本都落在需求端，意在提振购房的信心。

　　中指院监测数据显示，2024年全国各地出台房地产调控政策超760次，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

　　2024年两个主要的政策节点，一个是“5·17”新政，另一个则是“9·26”新政。

　　“5·17”新政包括首套、二套房最低首付比例分别降至15%、25%；取消商业贷款利率下限；下调公积金贷款利率等。同时，央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　此次调整对需求端有一定的提振，但刺激作用并不明显。更重磅的政策在2024年9月释放，9月26日的中共中央政治局会议强调，要“促进房地产市场止跌回稳”。此后，一系列楼市政策“组合拳”陆续推出，四座一线城市随即松绑限购，市场活跃度提升。

　　此后，政策也继续稳步推进。

　　2024年12月，中央经济工作会议指出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。

　　在各方政策的呵护之下，楼市持续止跌。国家统计局的数据显示，2024年11月单月，全国商品房销售面积为8188万平方米，销售金额8270亿元，不仅高于10月的水平，还好于2023年同期。

　　与此同时，房企销售表现也逐渐企稳。中指院的数据显示，2024年全年，TOP100房企销售总额为4.35万亿元，同比下降30.6%，降幅较前11个月缩窄2.3个百分点。2024年12月单月，TOP100房企销售额同比下降3.41%，降幅有所收窄，环比则增长28.86%。其中，典型企业如华发股份、中建壹品等2024年12月当月销售增长强劲。

　　土地市场上，中指研究院最新数据显示，2024年全年TOP100企业拿地总额9280亿元，同比下降29.7%，相较前11月降幅收窄1.8个百分点。其中，中海地产以688亿元的权益拿地金额领跑行业，保利发展和华润置地分别以583亿元和543亿元排在第二和第三位。

　　多措并举保交楼

　　需求端的政策刺激，是带动购房者入市的一股重要力量。但不可忽视的是，存量烂尾楼的处置也能够左右购房者预期，2024年以来，“保交楼”的工作也在持续推进。

　　2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议提出，持续打好保交房攻坚战，已交付住房338万套，完成既定目标。作为保交房攻坚战的资金支持环节，城市房地产融资协调机制也取得积极成效，根据国家金融监督管理总局预计，截至2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额有望超过4万亿元。

　　这其中，部分地方政府积极推出可行的“保交楼”举措，例如郑州早在2022年就开始大力度地实行商品房收储帮助去库存以及保交楼；南宁则创设平稳基金助力保交楼。

　　资金的支持加之地方政府的发力，“保交楼”工作加快稳妥推进。这其中，金融机构、房企自身的努力也不可忽视。2024年以来，金融机构介入烂尾楼项目并成功盘活的案例逐渐涌现，代表市场参与方仍在为房地产市场企稳作出应有的努力。

　　很多金融机构在成为“债主”后，也重塑经营角色，将自身改造成为项目的管理者，从而助力“保交楼”。长城资产、信达资产均有相应的尝试。可供对比的是，2017年中国长城资产成为深圳院子的最大债权人，2020年随着泰禾集团宣布正式违约，“深圳院子”项目再度停滞。后由长城资产介入，深圳院子顺利复工并在2024年入市。

　　对于房企而言，“保交楼”则是最重要的任务。2024年，碧桂园在销售额仅完成录得逾600亿元的前提下，仍累计交付房屋约38万套。近两年，碧桂园也累计交付近100万套房屋，交付量位居行业前列。

　　此外，为了顺利“保交楼”，碧桂园也进一步加大资产盘活力度，自2022年以来已处置难销类资产及盘活沉淀资金回笼超600亿元。最近的一次是，碧桂园清仓了芯片巨头长鑫科技，回笼资金约20亿元。

　　经营有信心

　　政策到位、市场回暖，房企信心明显更足。2024年年底以来，多家民营房企董事长更是公开发声看好未来。

　　滨江集团董事长戚金兴就公开表示，2024年是他近年来“最满意”的一年，而且他认为现在政策环境改善，滨江集团已做好“站起来”的准备。

　　戚金兴还对滨江集团2025年的发展提出了“稳、降、升”三个关键词，即稳规模、稳名次、稳比例，降低有息负债、融资成本、直接融资比例及在不确定城市的拿地，提升企业管理能力和产品力。

　　中梁控股总裁何剑近期表示，政策总在向好，即使现在无法一次性解决问题，做不到“药到病除”，但至少市场不会继续恶化，而且行业也在不断摸索进步，民营房企也可能会等到“绝世良药”出现。

　　2024年年底，民营房企也开始重新活跃在土地市场。2024年年底，龙湖在广州番禺拿下一宗地块，成交总价12.35亿元，成交楼面价14691元/平方米。此外，万科也在2024年年末拿下广州番禺4宗涉宅用地，总成交金额33.88亿元。

　　在具有代表性的城市里，也有一些中小型的民营房企现身。2024年12月20日，3家房企争夺三亚一宗住宅用地，经过1064轮竞价，民营房企海南亿和金盛实业以16.17亿元总价竞得，折合楼面价19785元/平方米，成为三亚楼面单价新“地王”。

　　从总数来看，龙湖、滨江等大中型民营企业拿地强度仍继续保持。其中，滨江2024年以219亿元排在房企拿地金额榜第七位，龙湖则以68亿元排在第32位。

　　民营房企重新入局并发声向好，这是基于对未来的看好所作出的理性选择，也非常具有信号意义。

　　2025年，各方预期，房地产政策仍有释放空间，市场也将持续改善。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，随着存量政策逐步落地显效，增量政策持续跟进发力，市场预期正在持续改善，2025年房地产市场总体会表现为止跌回稳。

　　信心逐渐提升，市场回暖在即，结束了非同寻常的2024年，房地产市场的2025年更值得期待。