证券时报记者 张达
作为一系列促进房地产市场止跌回稳“组合拳”的增量政策之一，以货币化安置等方式新增实施100万套城中村和危旧房改造政策的落地进展备受关注。证券时报记者近日多方采访了解到，苏州、宁波、青岛、合肥等多地正抢抓政策机遇，研究策划申报项目，谋划新增专项借款授信额度，制定改造方案和安置政策，部分原本打算2025年实物安置的项目也将调整为货币化安置。
接受证券时报记者采访的专家认为，城中村改造兼具民生改善和经济拉动双重效应，改造的诸多困难中资金问题最为突出，这就需要进一步加大财政与金融政策支持力度。预计2025年财政和货币政策支持力度或加大，城中村改造将提速，完成100万套货币化安置或将新增拉动约2亿平方米商品房去化。
专项借款明确支持货币化安置
城中村改造是一个复杂的系统工程，资金需求量巨大，近年来，中央出台了多项支持政策，助力地方解决资金筹措难题。
2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造顶层设计方案落地。2023年12月，住房城乡建设部、财政部等四部门联合印发通知，明确了城中村改造专项借款这一支持政策，对35个超大特大城市城中村改造项目提供资金支持。
2024年1月底，全国首批城中村改造专项借款在多个城市投放落地，资金专项用于项目前期准备、征收补偿、安置房及其配套设施建设等工作。截至2024年3月14日，农业发展银行累计投放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67亿元，惠及村（居）民29.8万户，建设安置房54.8万套。截至2024年5月27日，国家开发银行发放城中村改造专项借款1002.47亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等34个城市的376个项目，支持建设安置房100万套，惠及村（居）民53万户。
2024年10月17日，住建部部长倪虹在国新办新闻发布会上提出促进房地产市场止跌回稳的两个增量政策，其中之一是通过货币化安置等方式新增100万套城中村改造和危旧房改造，支持资金来源包括专项借款、地方政府专项债、税费优惠、商业贷款等。2024年11月14日，住房城乡建设部、财政部联合发文部署落实城中村改造工作，并将政策支持范围从35个城市扩大到了全国所有地级市。
证券时报记者从知情人士处了解到，此前城中村改造专项借款主要用于支持新建实物安置，2024年6月以来，专项借款支持政策有所调整，各地可以结合当地实际，如果有货币化安置需求，专项借款也可以支持货币化安置。“采用实物安置的方式，房子建起来一般需要三年左右的工期。如果采用货币化安置，老百姓马上就能去选择合适的房子，减少在外过渡，安置周期比原来实物安置方式大大缩短。”
上述知情人士告诉证券时报记者，原来因库存较多、想通过货币化安置去改造的地方，可能受限于资金的支持力度，现在中央的支持政策明确支持货币化安置的改造方式，专项借款提供了资金保障，并且是政策支持城市扩围、货币化安置组合发力，地方更有积极性，也更有能力推动去库存。
多地抢抓机遇研究落实政策
随着专项借款可以用于支持货币化安置，证券时报记者多方采访了解到，当前多地抢抓政策机遇研究落实，谋划新增专项借款授信额度，制定改造方案和安置政策。
2024年11月5日，苏州市召开城中村改造工作推进会，要求全力抢抓政策机遇，主动策划申报项目，要充分利用政策资金，积极落实购买存量房安置和房票安置，加快推进城中村改造。证券时报记者从苏州市城中村改造专班获悉，原来专项借款只支持实物安置时，征迁速度比较慢，专项借款可以支持货币化安置后，征迁速度明显提升。苏州2024年申报了33个专项借款支持项目，计划申请中央专项借款672亿元，涉及安置房超过2.7万套，将主要采取房票的形式予以货币化安置。
宁波城中村改造货币化安置推进较早，前期房票安置推行力度较大的奉化区成效明显。“有了中央专项借款的支持，相当于外部的‘血液’更多了，特别是在目前的经济形势下，切实解决了当前房地产市场重大转变后城中村改造经费不足的问题。”宁波市城市更新和城中村改造办副主任钱雪华对记者说，新政落地后，宁波抢抓政策机遇，制定城中村改造工作方案，2025年谋划项目涉及2.6万户，计划申报城中村改造专项借款授信额度超过200亿元。他还介绍，宁波近期出台了新的房票政策，选择房票安置的市民可获得购房奖励等额外补助。
青岛城中村改造同样推进较早，不过之前以新建项目安置为主。青岛市住建局城中村改造有关负责人告诉记者，与新建项目安置相比，货币化安置能够缩短群众过渡周期。新政出台之前，青岛市已经发文开始推动货币化安置政策，目前已实现约23万平方米的货币化安置，快速实现居民搬进新房。新政出台后，青岛市根据不同区域、不同类型、不同居民需求，制定了差异化的改造方案和安置政策。
“我们正在研究两项工作：一是对于个别还存在尾户征迁难度较大的项目，计划通过调整安置方案，减少实物建设，采用购买部分商品房安置方式保障绝大部分居民早日回迁。二是积极响应新政策，对后续计划启动的项目引导采取货币化安置与合理新建相结合等方式，形成多元化改造路径。”青岛上述负责人对证券时报记者说，目前计划2025年新启动的项目基本采用货币化安置与合理新建相结合，个别项目已全部采用货币化安置。
合肥也在全面落实新政，拓展补偿安置方式。合肥市城乡建设局城市更新处有关负责人告诉记者，除了扎实推动2024年已启动项目持续实施，合肥还新谋划9个城中村改造项目，涉及35个城中村、1.75万户、392万平方米房屋，总投资约488亿元。同时，根据住房城乡建设部要求，合肥制定了2025年城中村改造计划，全市已实施和计划新增实施城中村改造项目28个，全年计划完成改造居民1.5万户，完成投资194亿元。
改造项目实操中问题待解
记者在采访中还了解到，在政策的有力支持下，尽管各地在积极推进城中村改造货币化安置，但是在实操过程中，不同地区也面临着一些问题和挑战，需要平衡好各方的诉求。
对于宁波城中村改造中遇到的问题，钱雪华透露，目前，城中村改造主要资金来源是专项借款，虽然新政将支持范围扩大到所有地级市，但是县级市项目还不能申请专项借款。如宁波市余姚市和慈溪市，经济实力超过宁波市的部分区，也有改造需求，建议国家能支持这类经济发展情况良好、GDP较高、财政承受能力较强、人口规模较大的县级市申报城中村改造计划并申请专项借款。
“另外，城中村改造专项借款的贷款年限一般是5年，借款时间偏短。”钱雪华说，如果是房票安置，从拆迁启动到签约拿到钱，最快可能需要一年半时间。如果涉及安置房建设，最快也得两年半建完，土地拆完到净地出让一般需要半年时间，等到土地拍卖用于资金平衡还需要一定时间，5年期限可能有点紧张。建议国家能将专项借款项目贷款年限分类适当延长，如改造后土地用于房地产开发的，贷款期限不得超过8年；改造后土地用于非房地产开发项目的，贷款期限不得超过15年。
除了希望进一步加大政策支持力度，部分城市也面临一些挑战，如有些城市的在建项目年初已跟老百姓签订协议拟进行实物安置，进展快的项目已完成招标，货币化安置支持政策出台后，有的老百姓提出货币化安置购买需求，这就面临之前的合同如何履约、如何平衡好各方诉求的客观问题。
2025年资金支持力度有望再加码
在专项借款的支持下，各地城中村改造进展加快。近日召开的全国住房城乡建设工作会议指出，2024年，城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）。
“加力实施城中村和危旧房改造”已经成为2025年“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的重要工作之一。继中央经济工作会议后，全国住房城乡建设工作会议进一步明确2025年“加力”方向，即推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。
浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬对记者表示，城中村改造的诸多困难中资金问题最为突出，这就需要进一步加大财政与金融政策支持力度。
虞晓芬提出三点建议：一是在当前房地产市场仍处于调整背景下，各地政府财政比较困难，城中村改造的资金平衡能力减弱，建议中央财政进一步加大财政补助力度；二是建议进一步降低专项借款财务利率、延长贷款期限，减轻地方政府推进城中村改造的经济压力；三是各地应严格落实“一项目两方案”，建议国家通过文件明确专项借款不计入到地方隐性债务考核总指标，单独计列，以消除一些地方政府不敢借专项借款、担心计入地方债务总额可能影响地方官员考核的顾虑，加快推进城中村改造。
“城中村改造兼具民生改善和经济拉动双重效应，2025年财政和货币政策的支持力度可能会加大。”国海证券首席经济学家夏磊对记者说。其中，在货币政策方面，夏磊表示，2025年开发性、政策性金融机构城中村改造专项借款等支持政策有望继续加码，叠加对商业银行城中村改造贷款的带动和引导作用，有助于为各阶段项目建设提供稳定的资金来源。
“城中村改造是影响2025年房地产市场的核心变量，2025年城中村改造将提速，预计完成100万套货币化安置将新增拉动约2亿平方米商品房去化。”夏磊说。
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