龙湖集团2024年股东应占溢利达104亿元，跑通良性循环新模式

　　2025年3月28日，龙湖集团公布2024年业绩。去年全年，龙湖集团录得营收1274.7亿元，股东应占溢利104.0亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达69.7亿元。

　　值得注意的是，龙湖集团早在2022年的行业“缩表”周期之初便提出模式转型，主动出清与整合，提升组织运作效率，并通过债务管理化解偿付压力。几年来，龙湖持续探索“以经营性现金流支撑有息负债稳步下降”的内生发展模式。

　　2024年，龙湖集团开发性业务持续聚焦的同时，其经营性业务继续保持增长，已能实现对基本盘的有效支撑。去年集团经营性业务实现收入267.1亿元，同比增长7.4%，占集团整体收入的比例已高达21%，两年时间提升了12个百分点。如今，经营性业务已成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

　　债务端，龙湖集团去年曾多次提前偿还债务，截至2024年末集团有息负债为1763.2亿元，较23年底压降163亿，较历史高峰期已压降300多亿。此外，公司债务结构也在不断优化，2024年底银行融资占比达83%，平均融资成本进一步降低至4%。

　　经营性业务四航道齐头并进 收入及占比均创历史新高

　　得益于龙湖集团近年来的持续投入，集团经营性业务已整合形成商业投资、资产管理两个重资产运营航道，以及物业管理、智慧营造两个轻资产服务航道。

　　其中，商业投资业务在2024年实现营业收入109.8亿元。数量上，2024年，龙湖新增运营11座天街，截至年末已累计运营89座商场。效率上，期末出租率提升至97%高位。在集团有序扩张叠加精细化运营的背景下，营业额及日均客流均实现双位数增长，增速分别达到16%和25%。

　　集团资产管理航道则由长租公寓航道整合升级而来，去年实现收入31.8亿元，同比增长4%。据悉，龙湖全新的资管旗舰品牌“龙智资管”，旗下涵盖服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、活力街区“欢肆”、妇儿医院“佑佑宝贝”、健康养老“椿山万树”等多元化品牌，通过面向不同年龄段的服务业态延伸实现了业绩飞跃式发展。其中，长租公寓“冠寓”年末房源规模已达12.4万间，期末出租率95.3%，运营效率卓越。

　　物业管理航道2024年实现114.2亿元营收，同比增长超8%，增速较为可观。年末物业在管面积达4.1亿平方米，在住宅服务领域，挖掘社区新零售、租售、美居服务等机遇；商企服务领域则已收获小米、京东、华为、蚂蚁、网易、上海虹桥机场等合作伙伴。

　　智慧营造航道则于2022年刚刚起步，在2024年已经实现营业收入12.1亿元，并保持快速增长。在业绩会上，集团董事会主席兼CEO陈序平称，未来集团将继续发挥数字化与业务协同优势，以在代建行业中实现差异化竞争，预计2025年该航道仍将实现高速增长。

　　得益于四大航道的精耕细作，经营性业务对集团营收的贡献已超两成。据管理层透露，集团未来将继续推动业务结构转型，计划2028年经营性业务收入占比超越50%。

　　债务规模与结构双双向好 未来偿债铺排有序

　　在业务端优越表现的滋养下，龙湖集团债务端压力持续化解出清。2024年末，集团有息负债规模1763.2亿元，较2023年末压降163亿元。此外，集团净负债率为51.7%，剔除预收款后的资产负债率为57.2%，现金短债覆盖倍数为1.63倍，三道红线指标继续稳居绿档。

　　结构上看，集团有息负债中来自银行的间接融资占比进一步提升至83%，其中成本更低、账期更长的经营性物业贷及长租贷占比47%。而来自公开市场的直接融资占比仅为17%，其中外债占比仅为5%，且2027年前没有到期境外债券。

　　长期以来，龙湖集团遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，已赢得银行及一众监管机构的信赖。汇丰银行在研报中表示，作为仍在按时足额偿还债务的房企，相信龙湖规模可观的投资物业将继续为公司带来优势。摩根大通也认为，龙湖的投资性物业足以支持其再融资，公司没有违约风险。

　　在市场对其信用的普遍认可下，2024年龙湖集团平均融资成本低至4.00%，平均合同借贷年期进一步拉长至10.27年。随着龙湖集团以业务支撑债务优化的新模式的持续深化，其未来或将继续实现负债规模与融资成本“双降”的良性循环。

　　从期后债务偿付角度来看，目前集团已将2025年一季度到期的65亿境内公开债券全部提前或如期兑付。2025年年内，龙湖将有序归还36亿境内信用债及35亿中债担保债券。到2025年底，龙湖的有息负债余额预计将继续降至1400亿左右。